Meine Wohnung untervermieten

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Vorbereitungen für eine Reise nach Australien

Was mache ich mit meiner Wohnung, wenn ich im Ausland bin?
Zwischenvermietung/Untervermietung der möblierten Wohnung bei einem längeren Auslandsaufenthalt

zusammengestellt von Yvonne Müller

 

Hast du dir auch schon einmal Gedanken darüber gemacht, was mit deiner Wohnung geschehen soll, während du für längere Zeit ins Ausland gehst? Du möchtest sie nicht aufgeben, aber leer stehen soll sie auch nicht? Dann wird es Zeit, sich über das Thema Untervermietung, auch Zwischenvermietung genannt, Gedanken zu machen!

Dieser Artikel soll folgende Fragen beleuchten:

Darf man seine Wohnung untervermieten?

Muss der Vermieter informiert werden?

Was passiert, wenn mein Antrag auf Untervermietung abgelehnt wird?

Was ist ein Untermietervertrag?

An wen kann ich mich wenden, um meine Wohnung zu vermieten?

Was sollte bei der Wahl des Untermieters beachtet werden?

Lohnt sich ein Vertrag, wenn ich an einen Freund / guten Bekannten untervermiete?

Was sollte man während der Abwesenheit beachten?

Wie sollte mit entstandenen Schäden umgegangen werden?

Was ist mit der Miete? Darf ich einen Zuschlag nehmen?

Rechtliche Möglichkeiten

Es steht jedem Mieter grundsätzlich die Möglichkeit der Untervermietung der eigenen Wohnung in seiner Abwesenheit zu, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist.
Am besten geht man seinen Mietvertrag diesbezüglich noch einmal durch, bevor man sich an seinen Vermieter wendet.

Sofern nichts anderes vereinbart worden ist, ist es zwingend notwendig, den Vermieter der Wohnung umfassend über das Vorhaben der Untervermietung zu informieren. Das heißt, der potentielle Untermieter muss nicht nur namentlich genannt werden, sondern auch der Grund / die Gründe dafür, warum er Untermieter werden soll. In Bezug auf den Untermieter muss deutlich gemacht werden, dass es sich um eine zuverlässige Person handelt, die die Wohnung nicht zu einem anderen Mietzweck verwenden möchte.

Zudem darf es nicht zu einer Überbelegung des Wohnraumes kommen. Dies bedeutet: wenn mehrere Personen die Wohnung für die Zeit des Auslandsaufenthaltes nutzen wollen, muss das zulässige Maß nach öffentlichem Recht berücksichtigt werden.
Als Richtlinie gilt: Die Zahl der Bewohner sollte die Anzahl der Wohnräume nicht um zwei übersteigen. Also ein Raum, maximal zwei Personen.

Wichtig ist: aus willkürlichen Gründen darf der Vermieter einen Untervermietungsantrag nicht ablehnen!
Lehnt er den Antrag aus willkürlichen Gründen ab, so hat der Mieter einerseits ein Sonderkündigungs- recht bezüglich der Wohnung mit einer Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wann der eigentliche Mietvertrag ausläuft.
Andererseits kann der Mieter sein Recht auf Untervermietung einklagen. Hierbei solltest man sich jedoch genau überlegen, ob die entstehenden Prozesskosten und der Zeitaufwand es wert sind, rechtliche Schritte einzuleiten.
Sobald die Erlaubnis vom Vermieter für eine Untervermietung erteilt worden ist, sollten Vorüberle- gungen zum Ablauf des weiteren Geschehens erfolgen.

Länge des Untermietverhältnisses

Zu beachten ist:
Für jeden neuen Untermieter wird erneut die Zustimmung des Vermieters benötigt!

Sinnvoll ist es, wenn der Zeitraum der Abwesenheit mindestens zwei Monate beträgt. Für eine kürzere Zeitspanne lohnt es sich kaum, einen Untermieter zu suchen. Anzeige gestalten, einstellen, Auswahlgespräche oder eine kostenpflichtige Agentur beauftragen ... All dies ist sehr aufwändig und bedarf guter Recherche der richtigen Agentur oder des richtigen Untermieters!

Zudem möchten die meisten Personen auch nicht weniger als 8 Wochen zur Untermiete wohnen - dafür wäre der Aufwand zu groß. Trotzdem ist es grundsätzlich möglich, einen Untermieter für einen kürzeren Zeitraum zu nehmen! Es sollte nur erwähnt werden, dass der Zeit- und Kostenaufwand für den Untermieter, der nur für vier oder sechs Wochen gesucht wird, sehr hoch ist. 2- 3 Tage benötigt der Untermieter für jeden Umzug (dies sind zwei Umzüge innerhalb der Zeitspanne, in der er untermietet!). Die Packzeit mit Anfahrt per Bus, Bahn, Flugzeug oder mit dem Auto muss einberechnet werden. Je nach Zeitverschiebung müssen sich die Untervermieter zum Beispiel nachts auf den Weg machen, mehrfach umsteigen und somit entstehende Wartezeiten hinnehmen. Aber auch die „Auspackzeit" plus Einkaufen, die Gegend erkunden, eventuell Fahrkarten besorgen, etc., nehmen viel Zeit in Anspruch.

Ein anderer Fall wäre, wenn ein Auslandsaufenthalt von vier Monaten geplant ist, sich aber nur ein Untermieter für drei Monate finden lässt.
Hier ist es ratsam, den Untermieter dennoch zu nehmen. Für die vier Wochen in der die Wohnung leer steht, findet sich sicher jemand aus der Verwandtschaft oder dem Freundeskreis, der die Pflanzen pflegt und die Wohnung lüftet.

Steht nur ein Untermieter für zwei Monate zur Verfügung, wäre es eine Überlegung wert, einen zweiten Untermieter für die zweiten zwei Monate zu suchen.

Der Untermietvertrag

In jedem Fall gilt: es ist immer ratsam einen Untermietvertrag abzuschließen! Diese Verträge gibt es im Internet bereits vorgefertigt, wie beispielsweise unter:

 Mietrecht

 Formblitz

 Immobilienscout

Im Vertrag selbst werden Grundregeln, wie der Umgang mit Möbeln, die Sauberhaltung der Wohnung, Rauchverbot, etc. festgehalten. Unter „sonstige Vereinbarungen" können spezielle Bedingungen beliebig hinzugefügt werden. Zudem sollte eine Kaution von 1- 2 Untermieten verlangt werden, falls es doch zu einer bösen Überraschung nach dem Auslandsaufenthalt kommt und die Wohnung beschädigt oder verunreinigt worden ist. So bleibt der eigentliche Hauptmieter nicht auf den Kosten sitzen.

Verhalten bei Schäden

Wer bei welchen Schäden zu kontaktieren ist, sollte im Voraus in den Untermietervertrag aufgenommen werden.
Zu unterscheiden sind Schäden am Mietobjekt und Schäden am Mobiliar.
Bei Schäden am Mietobjekt (also der Wohnung) sollte in der Regel der Vermieter kontaktiert werden. Treten Schäden am Mobiliar auf, sollte der Hauptmieter (also du!) informiert werden.

Welche Miete ist angemessen?

Die Miete für den Untermieter sollte so bemessen werden, dass sie die regulären, monatlichen Mietkosten sowie alle Nebenkosten beinhaltet. Schließlich verbraucht der Mieter Strom, telefoniert und nutzt die Heizung in deiner Abwesenheit.
Wenn keine Telefon-Flatrate vorhanden ist, denke daran, dass Anrufe auf Handys oder Auslands- gespräche sehr teuer sind und extra vom Untermieter gezahlt werden sollten!

Nun nutzt der Untermieter aber nicht nur Strom, Heizung und Telefon, weshalb ein Aufschlag auf die Miete für die Abnutzung von Möbeln, Teppichen, etc. absolut gerechtfertigt ist. Natürlich sollte er sich in Relationen zum Wert des Mobiliars bewegen. Wer einen sehr teuren Orientteppich besitzt, sollte ihn entweder wegräumen oder einen höheren Aufschlag verlangen als jemand, der einen „3,- Euro – Läufer" im Flur liegen hat.

Weiterhin ist es möglich, einen Aufschlag für Schäden, die auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, zu den Mietkosten und dem Abnutzungsaufschlag hinzu zu rechnen.
Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der Kostenaufteilung zwischen Hauptmieter und Untermieter.

  • Der Aufschlag ist am höchsten, wenn der Untermieter keinen Kostenanteil bei einem Schaden tragen möchte. Deshalb zahlt er jeden Monat einen Pauschalbetrag und sobald ein Schaden zustande kommt, trägt der Hauptmieter die Kosten für die Reparatur oder das Ersatzteil allein.
  • Der Aufschlag kann geringer sein, wenn sich Untermieter und Hauptmieter die Kosten bei einem Schaden teilen.
  • Es ist auch möglich, dass der Untermieter keinen Aufschlag zahlt, im Schadenfall die Kosten für diesen aber allein trägt. Sprich: Wenn der Toaster kaputt geht, kauft der Untermieter einen neuen Toaster. Geht der Schlauch der Waschmaschine kaputt, kauft er einen neuen Schlauch. Kann er ihn nicht selbst ordnungsgemäß montieren, zahlt er die Kosten für die Reparatur.

Hier noch einmal ein anschauliches Beispiel, wenn der Untermieter einen Pauschalbetrag für eventuelle Schäden zahlt und eine Telefon- & Internetflatrate vorhanden ist:

Grundmiete / Monat

Kostenaufschlag (Strom, Heizung, Flatrate,...)/Monat

Abnutzungsaufschlag/Monat

Aufschlag für Schäden/Monat

500,- €

+  100,- €

+   50,- €

+   50,- €

Gesamtkosten für die Untermiete

=  700,- €

 

Auswahl des Untermieters

Bei der Auswahl des Untermieters können drei Wege eingeschlagen werden.

Ein guter Tipp:
Während der Abwesenheit sollte eine Reinigungskraft beauftragt werden, die Wohnung wöchentlich zu putzen. So stellt sich die Gewissheit ein, dass der Zustand der Wohnung sauber bleibt und die Möglichkeit besteht, sich ggf. bei der Reinigungskraft zu informieren, wie es um die Wohnung steht.
  • Zum einen gibt es Anbieter, die professionell „Wohnen auf Zeit" organisieren. Hier kann man seine Wohnung in (oft kostenlosen) Kleinanzeigen zur Verfügung stellen. Allerdings muss man sich an die Richtlinien (die Wohnung soll zeitgemäß eingerichtet sein, die Wohnung muss sich in einem sauberen Zustand befinden u. ä.) des jeweiligen Anbieter halten und eventuell eine Kontrolle der Wohnung zulassen.

Den eigentlichen Untermieter lernt man nicht kennen. Er wird von der entsprechenden Agentur ausgewählt.
Dies gilt auch bei der Vermittlung von Studentenwohnungen für Auslandssemester über das Erasmus-Programm. Die einzigen Informationen sind ein steckbriefartiges Schreiben und ggf. ein Foto der Person.

Wer dabei ein ungutes Gefühl hat, seine Wohnung einer fremden Person zu überlassen, sollte sich privat um die Untervermietung kümmern.
Dafür gibt es zwei Möglichkeiten.

  • Es finden sich oft über den Bekannten- und Freundeskreis Leute, die gern eine Wohnung auf Zeit mieten möchten.
  • Oder aber Internetanzeigen auf entsprechenden Vermittlungsseiten bieten sich an, bei denen Vorstellungsgespräche vereinbart werden können.

 Mitwohnzentrale
 Wohnwitz

Das Vorstellungsgespräch

Während des Treffens kann man den ersten Eindruck auf sich wirken lassen und in einem ausführlichen Gespräch den potentiellen Untermieter kennenlernen. Vor allem sollte auf ein gepflegtes Erscheinungsbild geachtet werden.
Das Gespräch sollte nicht zu kurz (mind. 30 Minuten) sein, um eventuelle Täuschungsabsichten aufzudecken.

Kontakt zum Untermieter halten

Es empfiehlt sich während des Auslandsaufenthalts regelmäßig den Kontakt (per Telefon, E-Mail, ...) zum Untermieter zu suchen, sofern man ihn persönlich ausgewählt hat oder gar kennt, um eine zwischenmenschliche Bindung herzustellen bzw. diese zu verstärken. Ein Untermieter wird mit der Wohnung und dem Mobiliar umsichtiger sein, wenn er ein gutes Verhältnis zum Hauptmieter hat. Zudem können unvorhergesehene Probleme wie Abflussverstopfung oder ähnliches, persönlich besprochen und die Kostenverteilung geklärt werden, sofern dies nicht vertraglich festgehalten ist.

Untervermietung an Freunde und Bekannte

 Ein weiterer, wichtiger Tipp ist, dass auch mit einen Freund oder einem netten Bekannten ein Untermietervertrag aufgesetzt werden sollte! Nicht selten sind gute Freundschaften daran zerbrochen, da der Untermieter die Wohnung verkommen lassen oder Möbel beschädigt hat. Ohne einen Vertrag bleibt der Hauptmieter letztendlich auf den Kosten sitzen.
Außerdem sollte nicht vergessen werden, den regelmäßigen Kontakt aus den oben genannten Gründen zu suchen!

Vorzeitige Rückkehr aus dem Ausland

Sollte aus welchen Gründen auch immer der Auslandsaufenthalt vorzeitig beendet werden, ist es nicht möglich, in die eigene Wohnung zu ziehen und dem Untermieter zu kündigen. Für diese Zeitspanne muss man sich um eine alternative Unterkunft bemühen und warten bis der Untermieter regulär auszieht bzw. die im Mietvertrag festgelegte Mietzeit abgelaufen ist.

 

Links zum Thema

Hilfreiche Kurzübersicht zur Untervermietung allgemein:
 Mitwohnzentrale

Eine hilfreiche Übersicht zu den rechtlichen Grundlagen der Untervermietung allgemein: 
 Internetratgeber

 

Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und dient nur als Ratgeber für das Thema Untervermietung/ Zwischenvermietung.

 

© Foto oben Photocase.com (complize)

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